Lors d’un récent voyage à Madrid j’ai pu constater la différence énorme entre l’immobilier dans la capitale espagnole comparativement à Paris…
La ville de Madrid fait figure d’exception. Dans une Espagne dirigée par une coalition de gauche et d’indépendantistes, la ville est dirigée par Isabel Diza, une leader conservatrice qui a mis en place une politique favorable à l’investissement. Elle veut faire de Madrid la « Floride d’Europe ».
Et en marchant dans les rues de la capitale j’ai été frappé : les prix d’appartements dans des quartiers peu recherchés comme à l’est de Salamanca atteignent des niveaux similaires à des appartements parisiens. Un 30M2 se négocie ainsi facilement 300000 euros pour des immeubles sans intérêt particulier et avec des normes de constructions souvent inférieures à celles des immeubles parisiens. D’où vient cet attrait pour Madrid ? Tout d’abord la ville bénéficie d’une fiscalité très favorable par rapport au reste de l’Espagne. Par ailleurs, la ville a bénéficié de l’afflux de milliers de riches latino-américains ces dernières années. L’Espagne a l’avantage par rapport à la France d’attirer une immigration qui parle la même langue, a la même culture et qui est très travailleuse. J’ai pu le constater en habitant au Mexique. Les riches immigrés ont suivi. D’abord les Vénézuéliens qui ont afflué en masse suite au socialisme mis en place au Venezuela et les Colombiens qui ont fui la violence du pays. Cette première vague est arrivée dans la dernière décennie. Ils ont été rejoint par les Mexicains et les Argentins. Les riches millionnaires latino-américains ont fuit les mouvements populistes dès leur mise en place.
Parmi les quartiers de Madrid, Salamanca est le plus recherché tout comme Chamberí, Chamartin ou Corttes-Las Letras. On voit de nombreuses annonces avec des appartements à 2 voire 3 millions d’euros ou plus.
Alors que le marché immobilier a été détruit à Paris via le contrôle des loyers, les taxes et les réglementations absurdes comme le DPE (avec obligation d’arrêter de Louer si DPE F ou G), Madrid a pu profiter au contraire d’une législation favorable. Et les Français font désormais figures de pauvres à Madrid. Il est difficile désormais pour un riche parisien d’acheter un appartement dans la capitale espagnole. En 2025, les prix des logements haut de gamme ont augmenté de 15 à 20 % à Madrid. Ils apprécient une sécurité reconnue, un climat agréable, des services publics efficaces, des services de santé de premier plan, un enseignement de qualité et un excellent système de transport. Ils y trouvent aussi les nouveaux standards mondiaux de l’immobilier de prestige : conciergerie, équipements de sport et de loisirs, maisons offrant tous les services les plus modernes. Signe de son attractivité économique, Madrid est la quatrième ville européenne en nombre de sièges sociaux d’entreprises multinationales. « Aucune autre capitale européenne ne présente une vie quotidienne aussi facile, avec des infrastructures de haut niveau, un aéroport international accessible en 15 minutes, des restaurants de tous styles ouverts en permanence, une qualité de service irréprochable, une fluidité de circulation permanente qui lui vaut le surnom de ville des 15 minutes », souligne Alvise Da Mosto, directeur de Barnes Espagne.
Selon une étude réalisée par le cabinet immobilier Barnes, Madrid a été la ville la plus prisée au monde par les riches investisseurs pour la deuxième année de suite. Milan étant classée en seconde position et gagne trois places par rapport à l’an passé. Dans le top 10 on trouve une seconde ville espagnole, Amrbella, qui passe de la 35ème à la 5ème position. Dubaï arrive en 3ème position devant Miami, Marbella et Paris. New York reste en 7ème place devant Rome qui gagne une place, Dallas en forte hausse et Budapest.
Les riches millionnaires veulent de la qualité de vie (et moins de taxes)
« La richesse ne se caractérise plus seulement par la localisation ou la fiscalité mais par la capacité à conjuguer vie, sécurité, culture, beauté et liberté dans un même lieu. Les destinations autrefois saisonnières deviennent des villes quatre saisons où les UHNWI choisissent désormais de vivre, d’entreprendre et de transmettre », explique Thibault de Saint Vincent, président de BARNES. Autrefois destinations de vacances, elles deviennent des lieux de résidence à part entière où l’on vit, où l’on travaille (souvent à distance) et où l’on élève ses enfants : tout en restant connecté au monde, depuis une villa en bord de mer, un chalet en montagne ou un domaine viticole.
« Nos clients choisissent désormais de vivre 12 mois sur 12 dans des destinations autrefois considérées comme purement touristiques comme Palma, Marbella, Dubaï, Miami Beach ou l’Algarve. Cette transformation s’est accompagnée d’une évolution remarquable de l’offre, avec des écoles internationales, des infrastructures médicales haut de gamme, des clubs privés, une gastronomie de haut niveau et des conciergeries globales » explique Thibault de Saint Vincent.
BARNES CITY INDEX 2026
CLASSEMENT COMPLET DES VILLES QUI ATTIRENT LE PLUS LES« ULTRA HIGH-NET WORTH INDIVIDUALS (personnes
détenant au moins 30 millions de dollars d’actifs nets)
1 Madrid (-)
2 Milan (5)
3 Dubaï (2)
4 Miami (3)
5 Marbella (35)
6 Paris (-)
7 New York (-)
8 Rome (9)
9 Dallas (18)
10 Budapest (14)
11 Londres (8)
12 Athènes (16)
13 Abou Dabi (11)
14 Monaco (4)
15 Majorque (nouvel entrant)
16 Genève (13)
17 Austin (10)
18 Zurich (17)
19 Lisbonne (25)
20 Istanbul (14)
21 Venise (nouvel entrant)
22 Florence (34)
23 Barcelone (22)
24 Aspen (nouvel entrant)
25 San Diego (29)
26 Munich (31)
27 Vienne (24)
28 Copenhague (21)
29 Lac de Côme (nouvel entrant)
30 Bruxelles (-)
31 Montréal (40)
32 Singapour (19)
33 Tokyo (15)
34 Séoul (32)
35 Sydney (36)
36 Whistler (nouvel entrant)
37 Palm Beach (nouvel entrant)
38 Hambourg (nouvel entrant)
39 Los Angeles (27)
40 Mexico City (43)
41 Luxembourg (37)
42 Hong Kong (-)
43 Auckland (45)
44 Toronto (46)
45 Amsterdam (28)
46 Comporta (nouvel entrant)
47 Dublin (26)
48 Bangkok (47)
49 Les Hamptons (nouvel entrant)
50 Mumbai (38)
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